案例题 给定资料
　　1．“现在买，还是继续观望?”2012年春节刚过，在北京工作的自领陈女士心里就开始纠结起来。2011年底，为了实现“有一个属于自己的家”的梦想，陈女士开始跑楼盘，上网查信息，到中介问价格。虽然房价有所回落，但还是不便宜。一直关注的东三环附近某楼盘，价格已从2009年每平方米的1．9万元涨到如今的3．5万元。“尽管这几年收入涨了，但远远比不上房价上涨的速度，买房真难。”
　　住房问题几乎是所有国家在城市化进程中都会面临的难题。而住房政策决定了一个国家和地区住房市场的发展潜力，进而影响到城市人口集聚的规模、城市发展的格局，以及城市化水平的高低和质量。有鉴于此，推进城市化发展需要制定科学合理的住房政策。
　　从2010年4月开始，针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力，国务院先后出台了一系列房地产调控政策，对一些房价上涨过快、房价水平过高的城市，实施了限贷、限购等调控措施。如实行了差别化住房信贷、税收政策；全国40多个城市先后出台了商品房限购措施等。与此同时，各地增加土地和普通商品住房供给，大力加强保障性住房建设。在2010年建设580万套保障性住房的基础上，2011年又有1000万套保障房开工建设，以解决中低收入群体的住房困难问题。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，突出表现在：一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制。房地产市场交易量明显下降；二是商品房价格过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。特别是2011年下半年以来，全国70个大中城市中房价涨幅回落、持平和价格环比下降的城市逐月增加，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；三是住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。这些都表明，房地产调控正朝着预期方向发展。在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固，房价依然居高不下，房屋租赁市场也直接受其影响……((2012年中央政府工作报告》提出，要继续搞好房地产市场调控，进一步巩固调控成果．促进房价合理回归。
　　2．10个房源9个假、中介胡乱吃差价……2012年6月，正是租房市场的旺季，可是各种各样的市场乱象让许多租房人很受伤。不少年轻人抱怨，一提到租房就头疼，想遇到好房子和好房东，实在太难……随着经济的发展、人口流动的趋频、住房制度的改革以及扩大住房消费等政策措施的实施，房屋租赁市场日趋活跃，呈现出前所未有的蓬勃生机和发展潜力。实践证明，培育和发展房屋租赁市场，对方便群众、城市建设、经济发展、市场繁荣，都具有积极的现实意义。但是，当前由于诚信的缺失、法制的滞后、管理的乏力，致使房屋租赁市场存在着许多不容忽视的问题。
　　受“居者有其屋”等传统思想和置业习惯的影响，我国居民在房屋的消费上仍明显存在着“重销售、轻租赁”的习惯，房屋租赁往往只是购房的过渡阶段，或者是暂时买不起房的选择，对房屋租赁的需求远远比不上对房屋刚性购买的需求。居民在住宅消费中存在的认识误区，如一步到位、显富等心理，也刺激了房屋非理性购买消费需求，对于租赁市场的进一步发展产生严重的影响。有关部门受这些固有观念的影响，对于房屋租赁市场发展重要性的认识还不足，也在一定程度上造成了我国房屋租赁市场相对滞后的状况。
　　在房屋租赁管理上．有房管(合同登记备案)、工商(注册地审查)、税务(征收税收)、公安(流动人口治安管理)、计生(流动人口计划生育管理)等多个部门按照各自的权限进行管理，租赁房屋成交后，当事人要分别到各个部门办理相关手续，效率低且各部门之间衔接不畅，缺乏有效的管理手段，没有统一的对外服务中心。
　　此外，在我国经济持续快速发展、人均GDP突破3000美元的社会大环境下，商品房价格迅速上扬，越来越多的低收入阶层正承受着住房之痛，依靠其自身的经济能力，无法拥有一套属于自己的住房，而到市场上又租不到适合的．在城市住房家园里他们正逐步被边缘化，正在成为新的社会问题和隐患。相关部门对此缺乏足够的准备，对于住房的社会福利性和公平性认识不够，没有及时制定相应的政策，以致市场供应体制不健全．无法最大限度地满足市场需求。
　　当前房屋转让、抵押登记的意识已经深入人心，但依法进行房屋租赁的观念却难以深入。多数居民认为租房是租赁双方的事，用不着房管部门的监督与管理，地下交易简单、方便，出了问题习惯“私了”，私下解决不了的就通过其他非常规手段解决，给社会稳定造成隐患。地下交易多的另一个原因就是为了逃税，据估计，每年国家因此而流失的税金高达上亿元。
　　我国房屋租赁市场发展阶段及当前我国整个社会信用体系建设的不健全，在租赁市场上直接体现为房屋中介机构发布虚假广告欺骗出租人或承租人、房东乱扣租户押金、租客欠费损坏房屋相关设备等三方的不诚信行为。租赁市场的不诚信行为对于房屋租赁市场、房地产行业将会产生巨大的负面影响，进而也影响到社会对房地产行业的认可度。
　　房屋租赁中介数量庞大，整体规模小，实力弱，服务水平不高，造成市场房源信息流通量小，不能满足市场需求。中介机构经营服务内容单一，大部分仅停留在提供租赁信息，以及代办手续这种浅层次服务水平上．随着房地产市场的不断发展，市场越来越需要中介机构提供市场策划、产品定位以及投资理财等高附加值的服务。目前中介机构在经营过程中依然存在无照经营者多，虚假信息、乱收费现象严重，制定代理合同中存在不公平条款、利用消费者不了解市场行情隐价瞒价恶意赚取差价等问题，特别是一些代理出租的中介，往往压低房租或者拒不交付业主房租，向承租人收取远超过政策规定的佣金，使租赁双方缺乏安全感。
　　中国住房制度研究会特聘专家、武汉大学社会学系教授周运清认为，解决租房问题，扩大房源是关键。他建议，各级政府应以政府为主导，公办民办相结合，加大公租房建设力度，并用廉租房政策解决公租房的租金价格问题。
　　3．这是一种前所未有的“加速跑”——2011--2015年。中国将建设3600万套保障性住房!随着保障性住房目标的确定，中华大地上，迅速掀起了推进保障房建设的热潮。但随着全国保障房建设速度的加快，管理、资金等方面的问题也逐渐暴露出来。
　　“楼顶像沙滩，表层都裂了。”“小区很多楼的大门都是坏的，根本不具有防护功能。”杭州九堡金雅苑的保障房在一个月内出现了不少问题，在不到一年的时间里，金雅苑各单元的大门陆续坏了，达90％以上。小区里的窨井盖，小轿车开过就会被压裂。
　　此前。北京、青海、武汉等地的多处保障房也出现质量不合格等问题。目前保障性住房工程质量有待提高，有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。2011年，住建部向各省份派驻了保障性安居工程督察员，督察的重点就是质量和进度。
　　质量出问题。固然有监理、验收等环节的漏洞，但也不能回避开发商成本上的压力。保障房开发商的主要成本建材和人工，近些年的价格总体都在往上走。北京通州一处工地的管理人员张先生表示，建材价格有涨有跌，可以通过签长期合同，或政府组织定点采购来压低。但人工成本一直在涨，而且现在工人维权意识很强，给不够钱卷铺盖就走。
成本上升，保障房建设也面临着资金压力。保障房资金来源整体来看，30％靠财政，70％靠各渠道的融资。2011年1000万套保障房的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业的筹集。剩余的5000多亿的资金，由中央和地方各级政府通过各种渠道来筹集。建设资金筹措压力比较大．一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些。
　　有关专家指出，这和地方政府仍然重视短期利益有关。商品房可以创造巨额的税收，而保障房建设却是一笔很大的负担。对此，清华大学金融系主任李稻葵表示，地方政府应该认识到保障房是长期资产，大中型城市人均收入水平的增长速度还有广泛的空间，保障房以后出租的资金收益并不悲观，不会成为各级地方政府重大的财政负担。因此应该动员全社会的各个方面，包括民营投资者参与投资。
　　“在资金方面．开源的同时也要节流。”中国房地产协会副会长朱中一表示，未来的保障房建设集中采购、统一设计，以此降低建筑成本，提高产品质量。住建部目前正在组织推进全国公租房标准化设计和建设，未来江苏及全国其他地区的公租房将统一成几种固定户型标准，进行搭积木式的工业化模块建设．以满足快速、大规模及高质量的保障房建设。
　　而关于科学分配和后期管理问题，相关负责人纷纷表示“非常担心，可能面临很多困难”。分配和运营管理方面还存在不少问题，家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。一些保障房小区里豪车出入，房子闲置着或者被出租；有的家庭收入增加了．但仍然不退出保障性住房。
有关专家指出，骗租骗购保障房现象之所以层出不穷，最关键的原因在于违规成本过低。“骗购一套保障房，可能会获得几十万元的差价收益，然而一旦被发现，只需退房就万事大吉。”2012年“两会”期间更有人大代表建议，骗购骗租保障房行为不能退房了之，应按贪污罪或诈骗罪惩处，加大打击力度。
　　如何让被保障对象“搬得进、住得起、管得好、退得出”，各地都在探索有效的方法。目前来看，整合住房保障对象的户籍、住房、收入、资产、社保、学历、职称等信息，建立互联互通的个人信息管理系统，是比较可靠的途径，但仍然需要制度、技术和人员上的支持。
　　“江苏省现在审核的准确率接近80％，但仍然离老百姓的要求有差距。”江苏省住建厅副厅长彭向峰表示．虽然江苏省在保障房分配工作中一直努力探索，但目前仍然面对很多困难：一是低收入认定的过程中。体制不健全，没有法律依据，有些信息没法查；二是对低收入家庭的认定手段还比较落后；三是力量薄弱，基层工作部门面临严重的人员不足。
　　有关专家指出，如果住户收入出现变化，如何及时获知并清退，现在还缺乏有效的途径，很多地方只能靠公示和举报。至于退出，租金补贴的住户，比较好退出，通过停止补贴或者提高租金就可以。实物配租的租户．要让不符合条件的家庭心甘情愿地退出，无论是技术上还是法律上都需要进一步探索。
　　4．当前．房产税被寄予厚望——抑制房价、改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距。现在上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉及的税种应该是指房地产税或不动产税。在多种因素制约之下，这一改革是在全国人大审批通过、授权国务院制定实施办法的“房产税”框架下启动试点，引入两个实质性的新机制：一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要作一定形式的税基规范．确立房产评估值概念并发展其方法。虽两市试点方案细则不尽相同，但都包含着向较标准的“房地产税”(“不动产税”)靠拢的倾向。
　　关于房地产税或不动产税，前一段时间，已发生了公开的和内部的激烈争论，指责上海、重庆两市的试点成效不足，一个说法是税收收入很少：另一个说法是并没有看到房价急速下跌，“动静不大”。而住房保有环节上的税是按年征收，并不能急于马上判断可以征收多少税上来。在接近年底的时候，才可判断这一年可以收上多少税来。但其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税，而且对这个税的成长逻辑都心里有数，以后它的成长性肯定没有问题。这个税政最重要的任务，在上海、重庆这样的发达地区，一定意义上还不是筹集收入，而是要调节经济和社会生活，但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。
　　另外，房价并不会因局部试点应声而落。这样一个税制不可能改变中心区域不动产价格的上扬曲线．因为中国现在城镇化水平才50％多，以后要一路走高到70％-80％才能相对稳定。其实没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样。但是有了这个税以后，它会使这个曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，减少泡沫。不会频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。
　　试点后，在重庆和上海的高端不动产，都明显出现了成交量下降、价格趋稳的现象，这就是很明显的正面效应，是它已体现的作用。重庆统计表明前几个月里，高端的住房成交量已经下降了28％。另外上海管理部门原来多年想追求的优化一些不动产的配置的目标，这次发现通过税制的具体设计，取得了很好的实际调节效果。
　　沪渝试点的探索还是颇具意义的。我们虽不能指望房产税一来房价就应声下跌，但我们有理由期待，随着制度的建立完善、各项改革的扎实推进，我们的房地产市场会更趋理性化。而除了对房地产市场的调节作用，房产税还有更为深远的意义——给地方财政一种稳定税源，从根本上改变不可持续的“土地财政”模式。
　　改革虽然有很多值得肯定之处，但确实应当非常审慎。管理部门要尽可能针对政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露，给社会公众吃定一t：,S1。如果说刚刚房改拿到了自己有完全产权的房子．然后马上要征房地产税，可能大多数人会有意见。所以在这方面应该非常清晰地给社会公众(包括公职人员)一个“定心丸”：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被这个税覆盖的。当公众了解大体情况以后，反对的意见自然会越来越少。
　　限购、限贷政策实施到2012年已一年有余，效果比较显著，但这终究是行政性手段，对于调控市场而言终究不能长久，更别说地方政府始终有突破这一政策的冲动。调控房地产市场，终究还是要回归经济手段。房产税，毫无疑问是目前最为理想的手段。现在的关键是看这一税收的实施细则是否具有针对性．比如计税方式实行累进税，计税起征点不能定得太高，再加上严格执行，相信房产税必定会产生应有的效果。
　　5．共和国建立之初，我国的人口结构里面，农民占大多数，老百姓最期盼的就是打土豪，分田地，解决土地问题。而现在，改革开放30多年了，在国家慢慢富裕起来的同时，“住房难”成了老百姓最期盼解决的问题。
　　黄石作为一个有着三千多年矿冶史文化的城市，是中部地区的老工业基地和原材料基地。在共和国早期的建设中，黄石人民率先深入百米井下，鏖战在铁水滚滚的高炉旁。这里机器轰鸣、钢花飞溅，作为典型的工矿老区，黄石在为国家建设发展作出巨大贡献的历程中，也累积了突出的住房矛盾。
　　作为资源枯竭型城市，黄石和很多地方一样，随着矿产资源的迅速枯竭，很多国有工矿企业破产，大量的简易房在历经半个世纪的风雨后，逐步成为棚户区。但湖北黄石以大无畏的精神，攻坚克难，开全国公共租赁住房保障建设改革之先河，打造了全覆盖、可持续的“黄石模式”，让老百姓在住房问题上一步奔小康。
　　黄石市建立了市委、市政府主要领导亲自挂帅、各城区政府及相关单位主要负责人为成员的住房保障工作领导小组，完善决策和协调机制，形成了由市里主抓，棚改办牵头抓，属地政府、市直部门、大型企业加入、社会参与的纵向到底、横向到边的“三位一体”的联动体系。并由房管局、住房保障中心、众邦公司共同推进的“三驾马车”运作体系，形成了三者既相互配合、共同协作，又相互制约、互相监督的工作格局。黄石市还通过制定相应的规章制度，建立了比较完备的住房保障工作体系和检查、督办、考核体系。2012．年2月，黄石市进一步出台实施“新国八条”调控房市的通知，通知指出，“严格控制2011年黄石城区新建住房平均销售价格同比涨幅低于本年度城区人均可支配收入的涨幅”。强力推进全市住房保障和城市棚户区改造，通过新建、配建、改建、购买以及长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源：开发企业在商品房建设中，必须按规定的比例强制无偿配建公租房，鼓励开发企业自主经营、建设公租房；强力推进棚户区改造进度；放宽廉租房住房准人标准；加大土地的有效供应，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地；落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，鼓励和引导房地产开发企业积极参与棚户区改造和公租房建设。
　　在公租房建设和棚户区改造的规划布局和建设中，黄石充分结合自身的实际情况，以棚户区改造、城中村改造、危旧房改造和重点工程、园区建设为载体，坚持通盘谋划、统筹推进，高水准编制规划．科学化布局项目，充分满足棚户区、城中村、危旧房改造过程中不符合廉租房政策的住房困难群众和重点工程、园区、新区建设拆迁户的住房问题，逐步向城市外来人员等扩展，既实现了多层次、广覆盖的住房保障目的，又有效地推动了城市建设的转型升级发展。
　　随着黄石安居工程的不断推进，一片片棚户区得到改造，一幢幢公租房拔地而起，一批批中低收人家庭喜迁新居。黄石绕磁湖而建，如今美丽的磁湖边洋溢着这样的口号：住保障房，圆安居梦，暖百姓心。
　　作答要求
　　一、根据“给定资料”，概括总结我国房屋租赁市场存在的主要问题。要求：概括准确，语言简练。字数不超过250字。
　　二、针对上海、重庆两市的房产税试点改革，“给定资料4”提到了两种不同的说法。请谈谈你对此如何评价。
　　要求：分析合理，条理清楚，语言简练。字数不超过300字。
　　三、“给定资料”反映了我国保障房市场中存在的问题，请就如何规范保障房市场提出对策建议。
　　要求：对策建议合理可行，条理清楚，语言简练。字数不超过450字。
　　四、根据“给定资料”，结合当前实际，以“房地产业调控”为话题，自选角度，自拟标题，撰写一篇议论文。
　　要求：观点明确，内容充实，结构完整，语言流畅。字数控制在1000～1200字。